Arrendamientos de locales comerciales: ¿cómo negociar con centros comerciales?

Publicado el 21 de Febrero 2018 a las 4:27 PM

Negociar mal el arrendamiento de un local puede tener graves consecuencias para la rentabilidad de tu negocio. Estas son algunos consejos a seguir para evitar los problemas más comunes.

1500x844_arrendamiento_locales.jpg

El arrendamiento de un local puede representar uno de los mayores gastos comerciales para un emprendedor. Por ello es importante que el propietario de un negocio ponga cuidado en los términos y condiciones del contrato de alquiler e incluso busque asesoría especializada. Esto debe tenerse todavía más en cuenta si el arrendamiento es dentro de un centro comercial.

Mario Alva Matteucci, magíster en Contabilidad con mención en Política y Administración Tributaria de la UNMSM y profesor del PEE en Derecho Corporativo de ESAN, plantea que los centros comerciales son un lugar de encuentro donde convergen mayoritariamente compradores y vendedores. Al dedicarse a administrar locales y espacios, los centros comerciales "adquieren un poder que les permite determinar reglas de acceso, de permanencia y salida de los locatarios de sus instalaciones", afirma.

En este contexto es que surgen los contratos de arrendamiento. Según explica Matteucci, estos consideran los montos fijos de la merced conductiva que se debe abonar con cierta periodicidad. Asimismo, pautan las cláusulas de permanencia en el recinto comercial a través de un pago que está orientado al flujo de ventas. En estos contratos, el centro comercial puede consignar cláusulas que establezcan flujos de visitantes, ventas mínimas, descuentos por innovación, entre otras.

Para el experto, la postura de negociación de un locatario frente a la administración de un centro comercial casi siempre es nula, como se puede comprobar con las condiciones antes vistas. Sin embargo, "es posible que pueda contar con algún margen de negociación al momento de realizar las tratativas de entendimiento", sostiene Matteucci. Esto reside en la aplicación de diversas estrategias como el uso de redes sociales, canales de comunicación nuevos, conexión con sus compradores, innovación tecnológica, entre otras.

Para negociar eficazmente el arriendo de un establecimiento situado en un centro comercial, es necesario tener en cuenta las siguientes consideraciones:

1. Siempre involucra a un abogado

Nunca debe faltar un abogado comercial en tus negociaciones de arrendamiento. El mismo, al ser conocedor de la jurisprudencia inmobiliaria, no te hará firmar un contrato con costos inesperados. Por otro lado, evita buscar la asesoría de un abogado general o familiar, porque los contratos de arrendamiento suelen ser complejos. Si estos no se logran comprender, cometerás muchos errores antes de abrir las puertas de tu nuevo local.

2. No aceptes el contrato "tal cual" sin una inspección

Los arrendamientos de centros comerciales casi siempre requieren que aceptes el espacio "tal como está", porque el propietario busca evitarse gastos en reparaciones. En este sentido, asegúrate de poder rescindir el contrato si la inspección no es satisfactoria.

Sobre este particular, en caso de que el propietario no esté de acuerdo, ten en cuenta lo siguiente al momento de firmar el contrato de alquiler. Brett Prikker, experto en Desarrollo Empresarial, propone hacerle declarar que "las instalaciones están en cumplimiento con todas las leyes, normas y reglamentaciones vigentes". De esta forma, si se viola algún código de construcción, el propietario tendrá que pagar por las reparaciones.

3. Evalúa las necesidades de tu negocio

Antes de negociar un contrato de arrendamiento, enumera los requerimientos de espacio para tu empresa y determina tu presupuesto y ubicación ideal. Prikker asegura que, teniendo claro esta premisa, "puedes negociar un contrato de arrendamiento que cubra todo".

Matteucci, por su parte, sostiene que, en el ámbito de las negociaciones, el centro comercial es quien tiene la última palabra y al locatario solo le queda aceptar o no las condiciones. No obstante, si tu negocio es de carácter disruptivo, puedes tener una posición favorable para negociar. Este consiste en "aquel negocio innovador, que atrae a muchas personas, concentra la atención de posibles compradores, rompe esquemas y resulta atractivo para la administración del centro comercial".  Este puede ser un punto beneficioso para convenir ciertas cláusulas, a la vez que generará flujo de personas en determinadas zonas del establecimiento.

4. Comprende tus costos

Revisa cuidadosamente los gastos imprevistos para asegurarte de que el costo total se ajuste a tu presupuesto. Ten en cuenta que cualquier aumento futuro en el alquiler base y los imprevistos también deben estar especificados claramente en el contrato de alquiler. "No temas pedir cambios", aconseja Prikker.

Asimismo, en el margen de negociación no puede faltar el tema tributario, señala Matteucci.  Éste sostiene que "los pagos que se realicen por concepto de la merced conductiva al centro comercial constituyen gasto deducible para la determinación de la renta neta en el cálculo del Impuesto a la Renta". Ello conforme a lo dispuesto por el artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta".

5. Revisa las condiciones de terminación

Es necesario que verifiques las circunstancias bajo las cuales cualquiera de las partes puede rescindir el contrato. Por ejemplo, ¿puedes ser expulsado por perder un pago de alquiler? O, ¿qué pasa si el edificio se vende? También es válido preguntarte sobre lo que ocurriría si las ventas disminuyen, o si deseas expandirte a un espacio más grande.

Llevar a cabo un nuevo proyecto implica inversión de tiempo y dinero. En ese sentido, lo más prudente es dar pasos sólidos y respaldados por asesoría especializada para garantizar la prosperidad y éxito de tu idea de negocio.

¿Quieres aprender más sobre este tema? Inscríbete en el PEE en Derecho Corporativo de ESAN.

Fuentes:

Entrevista a Mario Alva Mateucci, magíster en Contabilidad con mención en Política y Administración Tributaria de la UNMSM y docente de Derecho Corporativo en ESAN.

Business Development Bank of Canada. "How to negotiate a comercial lease effectively".

Entrepeneur. "Negotiating your shopping center lease"