Financiamiento inmobiliario a través de fondos de inversión

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A la hora de buscar fondos para la ejecución de un proyecto inmobiliario, las pequeñas empresas constructoras dependen casi siempre de la banca, además de su propio bolsillo; ya que mientras no logren cierta escala, otros tipos de financiamiento más eficientes no van a estar a su alcance.

valdivieso_inmobiliario2.jpgComo en el resto de sectores, la mejor alternativa para financiar un nuevo proyecto es hacerlo vía el mercado de capitales. Sin embargo, un obstáculo común es que los proyectos pequeños pueden estar fuera de la mira de los inversionistas, en especial de los institucionales. 

De esta manera, es probable que termine ocurriendo lo que ya ha sucedido en otras economías más avanzadas, donde es el mercado el que ha elegido quedarse con aquellas que tienen mejor desempeño. 

En dichas economías se ha dado un proceso de "eliminación natural" en el que solo las empresas inmobiliarias más eficientes y que generan una mayor rentabilidad son las que han logrado subsistir. Igualmente es natural esperar que se produzcan algunos procesos de fusiones que permitan alcanzar una escala de negocio más eficiente.

Cuando eso ocurra (quizá hoy ya estamos en esa ruta, pues vemos algunas empresas que hasta hace pocos años eran pequeños negocios y ahora son corporativas; mientras que los pequeños emprendimientos inmobiliarios cada vez son más difíciles dadas las mayores exigencias y competitividad) se va a empezar a hacer un uso más intensivo de alternativas de inversión no tradicionales, como lo son los fondos de inversión, que es el mecanismo típico -y más rentable- con el que han crecido las empresas inmobiliarias en otros mercados. 

El acaparamiento de capitales vía fondos de inversión se ha convertido en el camino preferido de corporaciones inmobiliarias en otros mercados, debido sobre todo a dos razones:

  • El abaratamiento de los costos de financiamiento, los cuales terminan siendo muchísimo menores que aquellos asociados al financiamiento tradicional. 
  • La posibilidad de "levantar" grandes cantidades de dinero, a diferencia de los créditos que ofrecen las entidades financieras. 

Es aún más interesante cuando estos fondos de inversión no solamente están compuestos por el dinero proveniente de los institucionales (compañías de seguros, AFP, etc.) sino también por la inversión de personas naturales. Cuando se produce ello, la escala del costo del fondeo cambia radicalmente. 

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Debe recordarse que un atractivo de este tipo de fondos es que le ofrecen un alto nivel de seguridad al inversionista, debido a que la inversión realizada tiene diversos mecanismos de supervisión. Un ejemplo de ello es que la estructura cuenta con un administrador especializado (la SAFI: Sociedad Administradora de Fondos de Inversión), que además de ser a su vez supervisado por un organismo del gobierno (en el caso Peruano por la Superintendencia del Mercado de Valores), se encarga de evaluar los proyectos de modo técnico y de verificar qué hace la inmobiliaria con los fondos requeridos, entre otras labores de seguimiento.

En países como Chile y Colombia este tipo de fondos de inversión son comunes, mientras que en el Perú hemos tenido aún pocas experiencias al respecto. Lo esperado es que sigamos transitando en el camino de replicar estos casos, lo cual ocurrirá en la medida que las actuales empresas del sector sigan madurando y se produzca una consolidación de las mejores.

Un escenario aún más atractivo para las empresas inmobiliarias, aunque lejano aún para nuestro medio, es llegar a emular ejemplos de mercados como el mexicano, donde las mismas empresas inmobiliarias se fondean en el mercado de capitales a través de la colocación de bonos. 

Para llegar a ello, el mercado de capitales tiene que tener altos niveles de confianza en la empresa, pues prácticamente le está diciendo: "toma el dinero y haz con él los mejores proyectos que consideres". A estos niveles, el costo del fondeo es realmente bajo y flexible en beneficio del negocio inmobiliario.

¿Considera usted que el mercado inmobiliario peruano ya alcanzó la madurez suficiente como para financiarse a través de fondos de inversión? ¿Qué falta hacer al respecto?



Esta entrada contiene un artículo de:
Juan Valdivieso
Especialista con quince años de experiencia en el mercado financiero, mercado de capitales y mercado hipotecario. Actualmente se desempeña como Subgerente de Inversiones y Representante Bursátil de Protecta S.A. Compañía de Seguros. Economista de la Universidad de Piura y MBA en ESAN. Profesor de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN
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