Cómo evitar una crisis hipotecaria en el Perú

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Estoy convencido que la principal causa de la crisis financiera hipotecaria en E.E.U.U. fue la transferencia del riesgo de tipo de interés a las familias en los créditos. Tomemos de ejemplo esa experiencia y evitemos una situación similar en el Perú.

El efecto financiero pasó de tener hipotecas de tasa fija a hipotecas de tasa variable o indexadas (lo que en Perú a comenzado a hacerse con hipotecas en soles indexadas a la LIMABOR) hace que el valor inmobiliario suba de precio cuando las tasas de interés caen por el abaratamiento del crédito. Las personas en un crédito indexado no tienen conocimiento de los verdaderos pagos que deberán hacer a largo del plazo del préstamo y por no contar con información ni conocimientos financieros terminan eligiendo estos préstamos a tasa.

Así, una casa en Europa que en el año 2001 valía 200000 euros, se pagaba a con un préstamo al 10% a 30 años con cuotas mensuales de 1692 euros. Los bancos empiezan a ofrecer otro préstamo hipotecario alternativo con una tasa variable (a la EURIBOR + 3%, que como la EURIBOR estaba a 5% daba como resultado una tasa de 8%) lo que hacía que el préstamo alternativo tuviera una cuota mensual de 1430 euros. Sin embargo, en el año 2003, la tasa variable bajó debido a que la EURIBOR está en 2% (por lo que la tasa del préstamo EURIBOR + 3%, hace que se quede en 5%).

Esta bajada de las tasas de mercado hace que los inmuebles puedan aumentar de 200,000 euros a 319,212 euros ya que ahora por la bajada de tasas quien compre la casa a ese nuevo precio tendrá una cuota mensual de 1692 euros porque el préstamo tiene una tasa final de 5%, que es la misma cuota mensual que obtenía en el año 2001 cuando las tasas del préstamo eran de 10%. La crisis estalla, cuando en el año 2005 la EURIBOR sube a 5% (lo que hace que la tasa final del préstamo se quede en 8%) y la cuota mensual que tiene que pagar el cliente se reajusta a 2280 euros.

Si bien Europa y Estados Unidos los bancos centrales (la FED y el BCE) se encuentran hoy atados de manos, porque si suben la tasa de referencia de la economía suben las cuotas a las personas quitándoles riqueza y poder adquisitivo. En el Perú desde el año 2008 se ha empezado a hacer lo mismo con los préstamos a la LIMABOR, que es la tasa que publica la asociación de bancos (ASBANC) y los bancos la utilizan para ofrecer préstamos hipotecarios a tasas variables.

En el Perú aún los reguladores están a tiempo y se puede evitar copias ese modelo, si no se transfiere el riesgo de interés a los clientes y no provocar burbujas inmobiliarias provocadas por el efecto financiero de las hipotecas. Lo ideal es que una personas sepa cuánto es lo que va a pagar por el inmueble durante todo el tiempo de vida del préstamo, y si eso hace que se ofrezca los préstamos a tasas más caras, evaluará si se endeuda o no y decidirá si comprar la casa. Lo que es un peligro es que una familia compre una casa con un préstamo y no sepa cuál será su cuota o lo que durará el préstamo por ser a tasa variable.



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