Durante los últimos años, el mercado inmobiliario peruano se ha visto afectado por una serie de factores que han limitado su crecimiento y posibilidades de desarrollo.

Luego de los estragos causados por la inestabilidad política, la recesión económica a nivel global y la reciente oposición organizada —desde el foro municipal— al desarrollo de viviendas de interés social (VIS), era evidente que el sector inmobiliario tendría que afrontar importantes desafíos para recuperar su dinamismo y volver a posicionarse como uno de los sectores más importantes en la economía del país. En ese contexto, veamos cómo el mercado inmobiliario cerró el 2023, a efectos de identificar las oportunidades que le esperan de cara a este 2024.

Panorama inmobiliario

Uno de los principales aspectos que debemos considerar es la venta de unidades inmobiliarias a lo largo del año anterior. La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) señala que la venta de viviendas se redujo en un 8 % durante el tercer trimestre del 2023, respecto al mismo periodo del 2022, cifra alineada con las estimaciones del Informe Económico de la Construcción n.o 72-Capeco: el 42 % de promotoras inmobiliarias cerró el año con una contracción en sus ventas.

Sorprende que esta reducción no sea resultado de un incremento en los precios de vivienda. Según el informe de mercado publicado por el portal Urbania en diciembre del 2023, los precios de unidades inmobiliarias en Lima apenas registraron un incremento de 0.3 % durante el pasado año, con un precio promedio de S/6647 por metro cuadrado. Esta tendencia se debería, en parte, a las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios, la reducción de las inversiones en el sector privado y la restringida oferta de VIS, problema que parece no tener fin.

Sobre esto último, antes de profundizar en la naturaleza de la controversia alrededor de la VIS, es necesario remontarnos a su origen y al rol de la figura del revisor urbano. Este profesional es un arquitecto o ingeniero certificado por el Ministerio de Vivienda que tiene la atribución de verificar que los proyectos de edificación cumplan con los requisitos urbanísticos y edificatorios que les resulten aplicables, como paso previo a la obtención de la licencia de edificación. Para este fin, el revisor urbano elabora un informe técnico donde contrasta la documentación técnica del proyecto de edificación —comprendida por los planos de ubicación, localización, arquitectura y seguridad y la memoria descriptiva, entre otros aspectos— con la normativa aplicable al proyecto para advertir si cumple con los requisitos correspondientes.

En los últimos años, la figura del revisor urbano ha sido la alternativa predilecta para los desarrolladores inmobiliarios debido a la celeridad y al bypass burocrático que esta importa, con relación a las usuales comisiones técnicas municipales (otra alternativa para obtener licencias de edificación). Sucede que, una vez que un proyecto de edificación es aprobado por un revisor urbano, bastará con presentar el informe técnico ante la municipalidad correspondiente para que la licencia de construcción se considere otorgada.

Razones del conflicto

El origen de la controversia es bastante sencillo de entender. Durante los últimos años, los revisores urbanos venían aprobando proyectos de edificación de VIS en atención a lo dispuesto por el derogado Decreto Supremo n.o 010-2018-Vivienda. Esta norma permitía la construcción de VIS en zonas residenciales de densidad alta, media y baja con límites de altura y densidad habitacional máxima superiores a los establecidos en la normativa municipal de zonificación para viviendas no sociales.

En consecuencia, algunas municipalidades percibieron el desarrollo de proyectos VIS como un atentado a sus competencias y al carácter residencial de sus distritos. No lo percibieron como una iniciativa impulsada y sustentada en normas emitidas por el Ministerio de Vivienda que favorecen el acceso a la vivienda formal para un sector importante de la población.

Ante esta situación, las municipalidades decidieron llevar el caso al Tribunal Constitucional (TC), pues aseguraban que el desarrollo de planes urbanos y de zonificación eran de su exclusiva competencia y que el rol de los revisores urbanos en la aprobación de proyectos de edificación de VIS es irregular. A raíz de esto, el TC se pronunció en la sentencia 302/2023, donde señaló que, sin perjuicio de que la VIS es un derecho reconocido por el Estado, la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones son competencias municipales exclusivas y que el desarrollo de estos proyectos tendrá lugar una vez se determinen como es debido la zonificación y altura máxima correspondientes.

Como era de esperarse, este pronunciamiento generó la suspensión de decenas de licencias de construcción otorgadas de manera regular bajo el amparo de la normativa antes vigente. No obstante, el TC precisó que el pronunciamiento contenido en la sentencia antes referida no alcanzaba a los actos llevados a cabo en el pasado y bajo aplicación de las normas cuya nulidad se había declarado.

Medidas conflictivas

Recientemente, la Municipalidad de Miraflores publicó el Decreto de Alcaldía n.o 001/2024, donde creó el Comité Evaluador de Solicitudes de Sustitución de Medidas Correctivas de Demolición y/o de Retiro. El esquema es bastante sencillo y claramente dirigido a las VIS: todos los desarrolladores de proyectos inmobiliarios que hayan recibido una licencia de construcción que la municipalidad considere irregular debido a que a) exceden el límite de altura máxima, b) de área edificada o c) cuenten con un déficit de estacionamientos podrán acogerse al pago de una contribución voluntaria para evitar que las medidas correctivas de demolición o retiro le sean aplicadas. Se trata de una medida que contraviene la propia sentencia que la inspira, pues, como vimos antes, esta no sería retroactiva.

Si este problema continúa, el vacío normativo traerá como consecuencia la reducción de ofertas de VIS y, con ello, la restricción del acceso a la vivienda formal de un grupo significativo de la población. Justamente, uno de los objetivos de las VIS es solucionar el déficit habitacional que, a la fecha, asciende a cerca de dos millones de viviendas en todo el país.

No obstante, no todo serían malas noticias para el sector. El pasado 8 de febrero del 2024, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) redujo la tasa de interés de referencia a 6.25 %, el valor más bajo desde julio del 2022. En este escenario, se presenta una de las oportunidades más importantes de cara al 2024: otra eventual reducción —o en su defecto, el mantenimiento— de la tasa de interés de referencia del BCRP traería consigo una reducción en las tasas de interés de créditos hipotecarios en moneda nacional. Tras el pico de 10.10 % registrado por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) en febrero del 2023, la tasa de interés de créditos hipotecarios en soles ha mantenido una tendencia bajista y llegó a situarse en 8.32 % a fines de enero de este año.

Expectativas favorables

Si el escenario antes descrito se mantiene, millones de peruanos se encontrarían frente a un escenario favorable y alentador. Desde luego, la mínima variación en los precios de las unidades inmobiliarias, aunada a la reducción de la tasa de interés de créditos hipotecarios, puede constituir un incentivo importante para la compra de una vivienda soñada.

Sin perjuicio de lo anterior, no podemos perder de vista otros factores que podrían afectar el desarrollo del sector inmobiliario a lo largo del presente año: la baja inversión por falta de confianza en el Estado, la recesión económica y la constante oposición de las municipalidades al desarrollo de proyectos VIS. Aunque la situación de las VIS aún es incierta, los acercamientos entre el Gobierno central, el sector privado y las diversas municipalidades de Lima se mantienen, de modo que esperamos más novedades durante el primer trimestre del año.

Queda mucho por trabajar para superar la desconfianza de los inversionistas y la problemática de la VIS, retos que son importantes para el crecimiento y desarrollo del sector para este 2024. ¿Qué acciones consideras que podrían tomarse para mejorar este panorama? Déjanos tu opinión.

* Gracias al apoyo de Flavio Galli, valioso miembro del equipo de Derecho Inmobiliario & Saneamiento de Tierras de Osterling Abogados.

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