Claves tributarias para la venta y el alquiler de inmuebles

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En el contrato de alquiler se debe sumar el costo de los arbitrios, algunos servicios y los muebles al interior de la vivienda, cuando son asumidos por arrendatario. Por otro lado, cuando un inmueble es cedido gratuitamente en un caso de alquiler, el impuesto se calcula sobre el 6 % del autovalúo.

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Si tenemos un inmueble disponible para venta o alquiler, ¿sabemos cuánto es el impuesto que debemos pagar por cada una de estas acciones? Muchas veces para alquilar, ni siquiera se hace un contrato, como una forma de evadir impuesto, a pesar de que esta acción deja al arrendador en una situación de indefensión. Asimismo, una venta puede estar exenta del impuesto, gravada con 5 % o incluso con 29.5 %. Por ello, lo mejor es conocer los diferentes tipos de gravamen que se aplican en estos casos. 

Alquiler de inmuebles

Cuando se realiza una cesión de inmueble por personas naturales, el impuesto a pagar es del 5 % del arriendo que debe percibirse. Esta renta también incluye el pago de los arbitrios, a pesar de que el arrendador trate de asignarla al arrendatario. Además, es imposible separar el cobro de los muebles y de las instalaciones interiores, ya que todo forma parte de la renta del inmueble. 

Aunque el arrendador ceda el alquiler de manera gratuita, siempre tendrá una renta mínima que pagar, calculada sobre el 6 % del autoavalúo. A esta base se aplicará el 5 % de impuesto a la renta. Estos pagos deberán realizarse, incluso, cuando el dueño del inmueble salga de viaje y entregue la casa a otra persona para que la use de manera temporal, pese a no existir un contrato de por medio.



Cuando se realiza una cesión de inmueble por personas naturales, el impuesto a pagar es del 5 % del monto que debe percibirse.

También debería declararse esta entrega temporal del inmueble a la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT). Si bien la detección y fiscalización de estos casos es difícil, no declarar lo que se debe, por definición, es evadir impuestos. 

Vale agregar que los inquilinos suelen exigir recibo y contrato a los arrendatarios ya que les permitirá reducir impuestos al final del año. 

Ventas de inmuebles no gravadas y "casa habitación"

En caso de venta, el impuesto a la renta no aplica para las "casas habitación" ni aquellos inmuebles adquiridos antes de enero del 2004, año en que empezó la aplicación de del impuesto para personas naturales. 

El reglamento considera "casa habitación" al inmueble único que una persona tenga en propiedad por al menos dos años y que no esté dedicado a deposito, comercio, industria u oficina. 

Adicionalmente, la Corte Suprema ha confirmado que  un terreno con poca o ninguna edificación, no se considera casa habitación porque no existe una construcción habitable. Sin embargo,  esto es discutible por no estar establecido en la norma. 

La "casa habitación" no está gravada porque es un bien de consumo duradero y no un bien de capital. Los bienes de capital son gravados porque su valor crece con el tiempo y producen riqueza cuando se venden. Los bienes de consumo duradero como terrenos destinados a casa habitación no se adquieren con la intención de generar ese valor. Si es tu único inmueble es difícil que tengas los recursos para edificar inmediatamente para poder habitarlo. Por el contrario, lo normal es construir por tramos en el tiempo y ese hecho demuestra, en mi opinión, una intención clara de consumo.

Ventas de inmuebles gravadas con el impuesto

Los inmuebles dedicados al comercio, usados como oficina o adquiridos luego del 2004, y las casas habitación adicionales no cuentan como "casa habitación" y, por lo tanto, están gravados. En caso de tener varias casas habitación y venderlas en simultáneo, la más barata está exenta de impuesto. Si se prefiere venderlos de manera gradual, la excepción se aplicará con la última. 

Las personas naturales pagan por impuesto a la renta el 5 % de la diferencia entre ingreso por la venta y su costo de adquisición sustentado en documentos, mientras que las empresas están gravadas con la tasa del 29.5 %. Es necesario tener en cuenta que puede darse el caso de que una persona natural perciba rentas empresariales sin necesidad de tener una empresa o una sociedad anónima constituida. 

En este sentido, cuando una persona natural adquiere un inmueble, pero no lo usa y prefiere guardarlo para una venta posterior. Eso se considera como intención comercial y está sujeto a un gravamen del 29.5 %. Ahora bien, el dueño podría demostrar que no lo guardó, sino que lo usó al presentar los recibos de luz, agua o teléfono, además de los documentos de arrendamiento, de ser el caso. Así accederá nuevamente al gravamen de 5 %. 

Adicionalmente se debe considerar que cuando una persona natural vende inmuebles dos o más veces, a partir de la tercera venta, se someterá a un gravamen del 29.5 %, por considerarse habitual. Luego, si vuelve a vender otro inmueble, quedará gravado con este porcentaje y no podrá regresar al 5 % inicial, hasta dentro de los dos años siguientes. ¿Has pasado por una situación similar? Cuéntanos tu experiencia.

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