El concepto de highest and best use (HBU) se consolidó con el desarrollo de la valorización inmobiliaria moderna. En la actualidad, constituye un principio central de esta disciplina. Su análisis se estructura alrededor de cuatro pruebas: el uso debe ser legalmente permisible, físicamente posible, financieramente factible y máximamente productivo, según el Appraisal Institute (2020). A su vez, los investigadores Mark Dotzour, Terry Grissom, Crocker Liu y Thomas Pearson lo interpretan como un problema de optimización restringida en el que deben considerarse factores físicos y legales, de mercado, la localización y el costo de capital.

¿Qué criterios definen el proyecto inmobiliario de mayor valor?

Para un desarrollador inmobiliario, el HBU puede entenderse como la evaluación de proyectos que son mutuamente excluyentes. En un mismo terreno podrían desarrollarse viviendas, oficinas, comercio, hotelería, instalaciones logísticas o usos mixtos, pero seleccionar una alternativa suele impedir la ejecución del resto. Las cuatro pruebas pueden adaptarse al contexto peruano de la siguiente manera:

• Legalmente permisible. Deben analizarse la zonificación, los usos compatibles, los instrumentos de planificación urbana, los parámetros urbanísticos y edificatorios, las afectaciones viales, las servidumbres y las restricciones patrimoniales o ambientales. El marco nacional incluye la Ley n.o 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, modificada por el Decreto Legislativo n.o 1674, y la Ley n.o 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, cuyo texto único ordenado fue aprobado por el Decreto Supremo n.o 006-2017-VIVIENDA. Estas normas se encuentran vigentes, con sus respectivas modificaciones.
• Físicamente posible. Las alternativas legalmente admisibles deben contrastarse con el área y geometría del predio, topografía, accesibilidad, condiciones geotécnicas, riesgos, disponibilidad de servicios y demás características físicas. Debe considerarse el Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo n.o 011-2006-VIVIENDA, vigente en la actualidad y sujeto a actualizaciones periódicas de sus normas técnicas.
• Financieramente factible. Para cada alternativa deben estimarse precios o rentas, absorción, costos de construcción, habilitación, licencias, comercialización, gastos operativos, inversiones adicionales, impuestos y cronogramas. El análisis de mercado es fundamental porque la demanda, la competencia y la velocidad de absorción condicionan tanto la magnitud como la oportunidad de los flujos de caja (Fanning, 2014).
• Máximamente productivo. Entre los proyectos factibles debe seleccionarse aquel que genere el mayor valor actual de los flujos incrementales esperados. No necesariamente será el que presente la mayor área construida, las mayores ventas, el mayor margen o la tasa interna de retorno (TIR) más alta.

¿Cómo comparar el valor financiero de distintos proyectos?

Una precisión financiera es importante. Si el terreno ya está disponible y su valor inicial es común a todas las alternativas, no debe deducirse para determinar cuál de ellas es la más productiva, pues no modifica su ordenamiento. Se comparan los flujos diferenciales de los proyectos.

Distinto es el valor futuro del terreno o inmueble. Algunos usos pueden preservar mayores posibilidades de ampliación, reconversión o redesarrollo que otros. Cuando las alternativas produzcan diferentes valores terminales, estos constituyen flujos diferenciales y deben incorporarse en la evaluación por su correspondiente valor actual.

Proyectos distintos sobre un mismo terreno pueden presentar riesgos diferentes. Por ello, sus tasas de descuento deben reflejar de forma adecuada los diferenciales de riesgo relevantes. El análisis debería complementarse con sensibilidad, escenarios y, cuando corresponda, simulación probabilística, pues cambios en precios, absorción, costos, plazos o valores terminales pueden alterar cuál alternativa resulta óptima.

Es útil observar que el valor actual obtenido permite observar el precio máximo del inmueble bajo evaluación. Ello evidencia que el HBU también puede emplearse como enfoque de valorización. Esta lógica diferencia al HBU de un estudio convencional de factibilidad. Ante la pregunta de si es viable el proyecto propuesto, el HBU formula la interrogante previa de cuál de los proyectos posibles deberíamos desarrollar. 

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Referencias

Appraisal Institute. (2020). The appraisal of real estate (15th ed.).

Decreto Legislativo n.o 1674, Decreto Legislativo que modifica la Ley n.o 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. (2024, 28 de septiembre). Diario Oficial El Peruano.

Decreto Supremo n.o 006-2017-VIVIENDA, que aprueba el Texto Único Ordenado de la Ley n.o 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones. (2017, 28 de febrero). Diario Oficial El Peruano.

Decreto Supremo n.o 011-2006-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento Nacional de Edificaciones. (2006, 8 de mayo). Diario Oficial El Peruano.

Dotzour, M., Grissom, T., Liu, C., & Pearson, T. (1990). Highest and best use: The evolving paradigm [Uso óptimo y más rentable: El paradigma en evolución]. Journal of Real Estate Research, 5(1), 17-32. https://doi.org/10.1080/10835547.1990.12090599

Fanning, S. F. (2014). Market analysis for real estate: Concepts and applications in valuation and highest and best use (2nd ed.). Appraisal Institute.

Ley n.o 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. (2021, 25 de julio). Diario Oficial El Peruano.