El desarrollo inmobiliario

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En los últimos años venimos experimentando un gran impulso en el sector construcción, donde uno de sus artífices es el desarrollo del mercado inmobiliario. Sin embargo, el alza desmesurada en el precio del suelo sólo contribuye a dañar el mercado. ¿Cómo mantener un sano desarrollo de esta actividad?

No es lo mismo

No es lo mismo vivir en una ciudad segura, que ofrece calidad de vida, con un servicio de transporte ordenado donde el metro cuadrado del suelo cueste 100 unidades monetarias (UM), que una ciudad donde ocurre todo lo contrario y el precio del suelo cueste 140 UM. Efectivamente, hay una distorsión, ¿acaso originada por el mercado?

No obstante, en nuestras ciudades, no solamente en Lima, se está dando el fenómeno de la subida de precios del suelo, sin más argumento que la demanda del mismo. Lo que pudiese parecer razonable bajo la ley de la oferta y la demanda, pero que resulta muy peligroso para el sostenimiento a largo plazo de esta actividad.

Los segmentos del mercado inmobiliario

Es muy diferente el comportamiento de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario, vivienda, oficinas, comercio, industrial, y de servicios; incluso en cada zona de una misma ciudad. Su conocimiento es importante para tomar una decisión acertada, y dentro de ese conocimiento hay factores a evaluar como los del justo precio del terreno y por supuesto la oportunidad de hacer la compra.

Una ciudad debe ser previsible, no puede estar sujeta al patrón de las invasiones y si extendemos este concepto y lo llevamos al plano del territorio podemos afirmar que el territorio en general no puede ser sujeto de invasiones, ante la pasividad del Estado.

En una ciudad planificada, el ordenamiento del suelo va de la mano con el desarrollo inmobiliario previsible, que sigue un patrón de zonificación que a su vez está integrado a otros aspectos fundamentales como la viabilidad. Esto también hace que la ciudad establezca sus límites de crecimiento para un determinado horizonte, donde pasado un tiempo, posiblemente deberá darse la reconversión del uso del suelo.

Por tanto, la actividad especuladora es meramente oportunista y no debe tener futuro en el desarrollo de un mercado inmobiliario sano. Hay grandes ejemplos al respecto, el caso de Estados Unidos de Norte América y España, donde se generó un clima de compra venta sin precedentes llevadas principalmente por la ambición y la falta de control en los créditos que golpeó fuertemente los cimientos económicos de esos países.

El problema con la especulación y la subida desmesurada de precios, es que los que ganan más no se sienten satisfechos y quieren ganar mucho más aún, perdiendo absolutamente la perspectiva de la realidad e ingresando a un mundo donde solamente ven dinero inmediato por todos lados.

¿Cuál es nuestro rol?

Para saber cuál es nuestro rol, primero deberemos ubicarnos dentro de esta actividad. Quizá, si somos encargados de comercializar propiedades, no nos interese a priori el tema pues la comisión será mejor si mayor es el precio de venta. Igualmente para todos los que se benefician de los precios artificialmente altos.

Pero si estamos por el lado de aquellos que vemos el largo plazo de la actividad, como una industria que enlaza muchas otras actividades económicas que contribuyen de manera importante en el PBI del país, entonces la situación cambia.

Definitivamente, el rol principal es del Estado, pues parte de él la iniciativa de ordenar el territorio y para que a partir de ahí todos los inversionistas puedan planificar sus políticas.

¿Queremos seguir construyendo en el largo plazo? Planifiquemos entonces desde ahora qué vamos a construir en los próximos treinta años, por citar un horizonte real.

En los egresos de un proyecto inmobiliario, el costo del suelo y de la construcción son los que tienen mayor incidencia. Con las nuevas técnicas de construcción podemos controlar y mejorar esos costos, aún a pesar de la natural tendencia inflacionaria, por ejemplo, en el costo de la mano de obra y materiales e incluso en la mejora del plazo. En el caso del costo del suelo, en estos momentos, al no tener en apariencia oferta suficiente, quedamos a expensas de lo que pidan los propietarios de los terrenos.

¿Qué pasa si con la construcción de la línea amarilla en la ciudad de Lima se generan nuevos núcleos urbanos para desarrollo de oficinas, a semejanza del Parque Empresarial en Santiago de Chile? Con ventajas como una rápido desplazamiento hacia al aeropuerto y hacia los domicilios de quienes trabajan ahí.

Al haber mayor oferta, lógicamente habrá una tendencia a que los precios en las zonas tradicionales no continúen al alza indefinidamente y se habrá generado plusvalía en terrenos actualmente de escaso valor. Eso es lo que debemos buscar en ciudades consolidadas.

El componente de accesibilidad es vital para dar valor a un determinado suelo

¿Qué ocurriría si en alguna de nuestras ciudades del interior se planifican y ejecutan zonas industriales, de desarrollo de viviendas con zonas de comercio integradas a ellas, con accesos vehiculares sumamente atractivos?.

Las personas privilegiarán las mejores condiciones que ofrezcan estos desarrollo previsibles y ordenados, antes de adquirir o desarrollar su proyecto en zonas saturadas de la ciudad. Se generará una sana tendencia de desarrollo en zonas suburbanas.

Recordemos que la gran base poblacional peruana está en estos momentos en los veinte años y su forma de pensar y ver la vida son diferentes incluso a la generación más joven que la sigue. ¿Dónde van a comprar sus viviendas cuando quieran hacerlo? ¿Una vivienda económica costará el equivalente a US$ 100 mil por 50 metros cuadrados? ¿Se podrá seguir construyendo con la misma velocidad de ahora bajo esas condiciones? ¿Es esto racional?

Ello no tiene ningún sentido, pero sí puede ocurrir. Es más, ya ocurrió en países donde la burbuja inmobiliaria enriqueció a unos pocos y pasó la factura a todo un país.

Entonces el rol dependerá de donde estemos ubicados dentro de toda la industria. A quienes ven sus ganancias en el corto plazo y especulan con el precio del suelo, este artículo no les interesará.

Es importante resaltar también el rol del Estado a través de sus autoridades locales y su poca o ninguna visión para ordenar territorialmente su ciudad o región.

La capacidad gerencial del Estado es muy pobre y bajo el concepto de no esperar con los brazos cruzados a contemplar lo que ocurra, el sector construcción e inmobiliario deben unir esfuerzos para ayudar a gestionar el crecimiento ordenado de la oferta de suelo que les permita desarrollar su actividad en el largo plazo.

Los esfuerzos aislados no cuentan, el sistema debe moverse de manera integral y sostenida en el tiempo. Si necesita apoyo del sector privado debe recibirlo hasta que el Estado dé muestras de madurez y de manejo propio en esta responsabilidad.

Cuando baja el dólar, ADEX (Asociación de Exportadores) sale al frente. Cuando se especula con el alza de los terrenos y se pone en peligro el sostenimiento de la actividad de la construcción en el sector inmobiliario, nadie lo hace. Bien sabemos que la unión hace la fuerza y en nuestro caso ello no existe, no hay unión ni menos fuerza para desarrollar una visión. Esto debe cambiar.

Conclusiones

En época de bonanza muy pocos se acuerdan de guardar pan para mayo. 

Los proyectos se hacen bien cuando se sigue un proceso racional con un equipo bien constituido. El proyecto no empieza el día uno de la construcción sino mucho antes. En este caso, en la concepción misma del producto inmobiliario.

La prisa típica de algunos actores del mercado, en lograr la culminación de sus proyectos, hace que incurran en sobrecostos que muchas veces a pesar de su gran magnitud, parecen imperceptibles para ellos y por el vértigo de hacer un proyecto tras otro no lo toman en cuenta. Finalmente, trasladan ese sobrecosto al consumidor final.

Parte importante de ese sobrecosto es el precio excesivo del suelo. Si no planificamos el largo plazo, nos encontraremos con un débil mercado inmobiliario, con poca demanda y una capacidad adquisitiva agotada, sin capacidad de imaginar un nuevo impulso, pues las restricciones serán con seguridad mayores a las actuales y entonces serán un nuevo escollo a superar.

La capacidad de pago tiene un límite, no es elástica e indefinida. La demanda también tiene un límite. Miremos responsablemente el largo plazo y no destruyamos la actividad económica de la cual vivimos. Pisemos tierra.

¿Considera que el Estado está tomando medidas para mejorar el desarrollo inmobiliario? ¿Cómo gestionaría usted el crecimiento ordenado de la oferta de suelo?

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El presente artículo fue publicado en la Revista Constructivo (Diciembre 2011 - Enero 2012)



Esta entrada contiene un artículo de:
Justo Cabrera Villa
Ingeniero Civil especializado en gerencia, consultoría y supervisión de proyectos inmobiliarios y construcción, con amplia experiencia en el sector. Domina y utiliza la metodología PMI - PMBOK, Construction Management y Lean Management. Se graduó en la Universidad Nacional de Ingeniería. MBA de ESAN.
Profesor de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN
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