Especulación en el mercado inmobiliario

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Consultados respecto a que si el "boom" inmobiliario que se aprecia en ciertas ciudades del país, incluida la capital, pueda conducirnos a mediano plazo hacia una "burbuja", los agentes y especialistas de este sector no se ponen de acuerdo. No obstante, es innegable que en ciertos segmentos ya se venían presentando indicios de especulación.

valdiviezo_mercado_inmobiliario.jpgSi bien en las últimas semanas el negocio inmobiliario pareciera mostrar signos de enfriamiento, siguiendo el contexto económico general que ha producido cierto nerviosismo, el sector vivienda habría estado evidenciando cierta especulación, específicamente en los segmentos premium.

Esto puede corroborarse a través de una ecuación bastante sencilla y racional utilizada por analistas del mercado de vivienda. El primer paso de ésta es verificar cuál es el precio de la vivienda, es decir, a cuánto se ofrece y cuál sería el costo de adquirirla mediante un crédito hipotecario (es decir, la cuota mensual por dicho crédito). 

Luego de ello, se evalúa cuál sería la renta mensual que se podría obtener por alquilar dicha vivienda, según los precios comparativos de la zona. Si la cifra de la cuota mensual del crédito supera el monto del alquiler que se podría obtener, entonces se verifica que no se está haciendo un buen negocio y que el precio está siendo meramente especulativo.

Un ejemplo: si el crédito hipotecario negociado establece que se tiene pagar mensualmente US$ 5,000 pero no hay quien esté dispuesto a alquilar tal inmueble a dicho precio, entonces está claro que existe un factor especulativo. Dejando de lado el ejemplo y aterrizando en la realidad, se ha comprobado que en algunas zonas del segmento de viviendas A+ de la capital dicha especulación estaba presentándose, debido a la gran oferta de inmuebles, la cual no se condice con la poca demanda del sector (no mucha gente puede permitirse pagar una vivienda de esas características).

Por otro lado, si empezamos a bajar y nos centramos en los sectores B y C donde no solamente está el grueso del déficit habitacional, sino que existe una gran demanda efectiva e insatisfecha de viviendas, no podremos decir que ahí se esté dando un fenómeno especulativo. En los mencionados segmentos, la oferta habitacional sigue aún muy por debajo de la demanda real, lo cual quiere decir que todavía existe mucho negocio por desarrollar. 

Es más, si se observan la mayoría de indicadores como PBI versus viviendas o cartera de créditos hipotecarios, se puede notar que los nuestros se encuentran bastante bajos en comparación con otros países de la región. En adición a ello, si aplicáramos a estos sectores la ecuación antes mencionada, el resultado final seguiría siendo positivo, lo cual nos indica también que las conclusiones son muy distintas a las del sector A+. 

Pero si el sector vivienda estaría atravesando dificultades, en otros sectores el tema se perfila algo más complicado aún. Uno de ellos es la construcción de oficinas premium que hasta el año pasado era un "boom". Hoy existen varios cluster que se han formado con la finalidad de desarrollar proyectos de este tipo (los cuales ya no se construyen solamente en San Isidro sino también en Surco, La Molina o Jesús María) que deben estar culminándose el próximo año; sin embargo, el optimismo inicial que auguraba un enorme potencial en estas zonas, hoy ya genera dudas entre algunos empresarios.

sumillas_validiviezo_mercado_inmobiliario.jpgEl problema es que si el factor de crecimiento económico se está viendo reducido, no es muy difícil concluir que a corto plazo se puede producir un exceso de oferta en el mercado de oficinas. Los inversionistas desde ya están viendo con cierta preocupación este fenómeno, pues no se debe olvidar que este sector conlleva aún mayores riesgos que el de viviendas.

Concluimos que como otros sectores, el efecto de expectativas es crucial en el mundo inmobiliario. La adquisición o alquiler de un inmueble suele ser una importante decisión para el consumidor; y si éste siente temor sobre el futuro, es muy probable que ésta se postergue. Esperemos que en un esfuerzo conjunto, tanto el gobierno como los empresarios e inversionistas, den las señales más claras posibles para no desviarnos de la senda virtuosa en la que nos encaminamos.

¿Cree usted que se mantendrá la incipiente especulación que se viene viviendo en algunos sectores del mercado inmobiliario?



Esta entrada contiene un artículo de:
Juan Valdivieso
Especialista con quince años de experiencia en el mercado financiero, mercado de capitales y mercado hipotecario. Actualmente se desempeña como Subgerente de Inversiones y Representante Bursátil de Protecta S.A. Compañía de Seguros. Economista de la Universidad de Piura y MBA en ESAN. Profesor de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN
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