Desarrollo inmobiliario y ciudades: ahora o nunca

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En nuestro país uno de los grandes problemas sin resolver es el Ordenamiento Territorial. La Ley que nos debe regir en este sentido no existe, siendo absolutamente prioritaria para que el país progrese sostenidamente.

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Las cosas en orden

Nuestro territorio, ocupado en forma desigual, con el tercio de su población solamente en el área de influencia de Lima y Callao no es aprovechado en su real potencial dentro de una visión de largo plazo que en algún momento debe iniciarse y ese momento es ahora.

Los desarrollos inmobiliarios necesitan de la oferta de suelo. Su carencia o precio especulativo ralentiza esta actividad. Los desarrolladores inmobiliarios ven solamente Lima y algunas ciudades, esperan cambios de zonificación o que las factibilidades de servicio se realicen de manera más expeditiva, eso puede estar  bien pero no es suficiente. Y no es suficiente porque lo que todos debemos buscar es ordenar de una vez por todas el territorio nacional, a partir de ahí generar planes de desarrollo regional y urbano como consecuencia de una visión de país, que a su vez se traslade a una visión de regiones integradas económica, social, cultural y ambientalmente.

 "El Ordenamiento territorial lo debe hacer el Estado", sin embargo todos sabemos que el Estado es una manera de decir que lo haga otro y que no me incumbe. La realidad es que al Estado le debemos dar en este caso la mesa servida de tal manera que él se encargue posiblemente sólo del postre si en verdad aspiramos a niveles de mayor desarrollo como país.

Los gremios como CAPECO, ADIN, ASEI, los colegios profesionales, las universidades, los profesionales independientes que deseen contribuir uniendo esfuerzos ( y aquí me refiero sólo a los gremios ligados a la actividad inmobiliaria constructiva, siendo el universo mayor y multidisciplinario); deben ser conscientes de las carencias del Estado y si queremos ir a otra velocidad se debe trabajar por ejemplo en un plan de desarrollo inmobiliario que se desprenda necesariamente  de una Ley de Ordenamiento territorial que permitirá generar de manera coherente, Planes de desarrollo regional y urbano en un horizonte de por lo menos veinte años.

Planificación regional y urbana

Las ciudades se generan por razones económicas y de conveniencia, se pueden planificar no solamente en su creación sino también en la consolidación de ciudades intermedias, previniendo la capacidad de sus recursos para satisfacer un determinado número de población. Bajo este esquema la creación de nuevos ejes económicos es lo más importante, al decir ejes me refiero a integrar no solamente los recursos del área de influencia de la ciudad sino los que se constituyen a todo lo largo del ámbito de ese eje. Por esa razón afirmamos la importancia de tener dos zonas estratégicas como Olmos y Majes con abundante agua, con puerto y aeropuerto, con carretera interoceánica en cuya extensión se pueden establecer ordenadamente centros poblados menores, que se integren económicamente al circuito mayor y generar de esta manera una gran oferta de suelo principalmente para las nuevas generaciones, Olmos y Majes serían los centros de gravedad o polos de estos ejes económicos ambos mirando al enorme mercado Asia Pacífico.

Se deben promover incentivos en dichas zonas para propiciar una intensa actividad económica y a su vez generar trabajo, solamente viendo un futuro prometedor se puede alentar una migración interna. Estas macro regiones norte y sur con estas ciudades como cabeceras, no pueden estar a expensas de invasiones (en realidad el país no debe permitir más invasiones) y propuestas de uso de suelo irracionales formuladas por oscuros intereses o gente sin ninguna preparación en estas materias.

Desde nuestra opinión, debe existir un organismo nacional que genere un marco regulador de la planificación regional y urbana en el país a partir de la Ley de Ordenamiento territorial. Debe ser conformado por profesionales comprobadamente capaces de las distintas disciplinas y que puedan generar líneas maestras de desarrollo con oferta de suelo predecible para un desarrollo inmobiliario sostenible y no producto de ningún "boom" ocasional. Este organismo, debe ser una suerte de BCR sin injerencia política y por un periodo que no coincida con el del gobierno de turno.

Lima y Callao una sola ciudad y región

El actual marco legal que tiene Lima no da más. Lima y Callao son una sola ciudad, por tanto deben tener una sola autoridad municipal, asimismo constituyen una sola región no dos, es más el concepto de región ya no debe aplicarse para esta gran área metropolitana. Las zonas fuera de su influencia deben integrarse hacia el sur, norte y este respectivamente con las regiones aledañas en un primer intento de ir consolidando macro regiones.

Este nuevo ordenamiento de gobierno municipal debe ser ejecutivo, con una elección directa como lo es actualmente, para seleccionar no más de doce  a quince cargos políticos respaldados por un grupo de funcionarios de alto nivel contratados bajo un sistema de selección profesional sin ninguna vinculación política. Las actuales municipalidades distritales serían oficinas administrativas descentralizadas con funciones delimitadas sin injerencia en las grandes decisiones que proponga un ente técnico de alto nivel, autónomo en sus funciones que se encargue de la planificación de la ciudad y sus zonas de influencia, dentro del marco de la Ley de Ordenamiento territorial que estamos necesitando. Este órgano planificador tendría similares características al descrito en el sub título anterior, la diferencia es que se centraría exclusivamente en la ciudad de Lima.

En el PLAM Lima 2035, encarpetado por la actual gestión municipal, se prevé que para el 2035 seamos unos 15 millones de habitantes ¿se imaginan cómo será vivir en Lima, una ciudad que no conoce de planificación, de respeto al orden, de seguridad, con el cincuenta por ciento más de la población actual?

Actualmente somos alrededor de diez millones de habitantes con los problemas que todos conocemos. La pregunta es, si sabemos que contamos con un bono demográfico que nos acompañará por lo menos en los próximos treinta años, ¿Qué estamos haciendo para aprovecharlo en beneficio de las próximas generaciones?

Parte de nuestra visión de país debe ser desalentar el crecimiento poblacional de Lima y cambiarlo a una visión de intervenciones urbanas en la capital dando prioridad a crear áreas de recreación y a una nueva cultura de transporte urbano, promoviendo paralelamente la migración interna desde Lima hacia los nuevos ejes económicos mencionados líneas arriba, lo cual deberá generar un desarrollo inmobiliario sostenible con oferta de suelo que permita a los hogares jóvenes tener una deuda hipotecaria razonable en los próximos quince o veinte años y por tanto una mayor capacidad de ahorro que será beneficioso para el país.

Conclusiones

En el PLAM Lima 2035, encarpetado por la actual gestión municipal, se prevé que para el 2035 seamos unos 15 millones de habitantes ¿se imaginan cómo será vivir en Lima, una ciudad que no conoce de planificación, de respeto al orden, de seguridad, con el cincuenta por ciento más de la población actual? ¿Tiene acaso sentido que Lima siga aumentando su población indefinidamente cuando tenemos un territorio generoso en recursos naturales prácticamente deshabitado?

El descuido de todas las ciudades en el Perú no puede continuar, si la capital no cuenta con un norte definido imagínense lo que pueda estar ocurriendo en el interior del país. Las condiciones de hábitat agradable que pueda brindar una ciudad ordenada y segura influyen en la productividad de todos sus habitantes.

Si el nuevo gobierno que empezará en julio de este año no asume el Ordenamiento territorial de la manera más técnica posible, sin politiquerías; estamos advertidos que habremos perdido la última oportunidad para ser realmente un gran país.

¿Considera que el Perú requiere una Ley de Ordenamiento Territorial? ¿Qué medidas considera indispensables para lograr un desarrollo inmobiliario a nivel nacional? 



Esta entrada contiene un artículo de:
Justo Cabrera Villa
Ingeniero Civil especializado en gerencia, consultoría y supervisión de proyectos inmobiliarios y construcción, con amplia experiencia en el sector. Domina y utiliza la metodología PMI - PMBOK, Construction Management y Lean Management. Se graduó en la Universidad Nacional de Ingeniería. MBA de ESAN.
Profesor de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN.
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