En las películas norteamericanas del lejano oeste, algunas veces, nos presentan escenas de "ciudades fantasma", las cuales deben su nombre no a la presencia de infraestructura derruida o la falta de ésta -de hecho, en muchas de ellas las construcciones siguen en buenas condiciones-, sino más bien a la ausencia de personas.

Estas películas nos muestran que las ciudades "mueren" cuando las personas dejan de habitar en ellas a consecuencia de la falta de servicios y de actividades económicas e industriales que permitan garantizar la subsistencia de aquellos que las habitan. Un ejemplo actual de ciudad moribunda es la otrora vital ciudad norteamericana de Detroit, que no ha podido superar sus graves problemas de gestión urbana.

Dicho esto, podríamos definir a una ciudad como: "un territorio donde un conjunto de personas se organizan para obtener una mejor calidad de vida y desarrollar actividades económicas capaces de generar la construcción de edificios residenciales, corporativos, comerciales, culturales e industriales; así como la construcción de vías, infraestructura y equipamiento". 

Las ciudades son complejas porque las personas que vivimos en ellas tenemos necesidades varias y aspiramos a obtener una serie de servicios, sin los cuales nuestra vida se tornaría caótica: servicios de agua, desagüe y electricidad; vías de circulación; servicios de transporte; centros de trabajo, zonas de vivienda, áreas verdes de recreación, etc. 

Vale decir que cada uno de los aspectos mencionados constituyen sistemas complejos que demandan la atención de profesionales especializados: ingenieros urbanos, sanitarios, de transporte, civiles, arquitectos, economistas, etc.; y de estudios técnicos para mantener y mejorar su funcionamiento, así como solucionar los problemas. 

Asimismo, cada uno de estos sistemas están conformados por partes, que deben cubrir la demanda de la cantidad de personas que se ha proyectado atender y la interacción correcta entre los sistemas para evitar que la ciudad se desmorone.

Esto último nos hace reflexionar sobre la capacidad actual de los sistemas de nuestras ciudades, la cual no llega a cubrir entre otros la demanda de servicios de infraestructura pública producida por el desarrollo inmobiliario actual, razón por la que se vienen presentando un serie de problemas, sobre todo en aquellas zonas que fueron inicialmente diseñadas para satisfacer las demandas de una residencialidad baja -zonas residencial es de dos pisos-. 

En estas zonas, de pronto y sin realizar cambios en la infraestructura, se está pasando a tener un nivel de residencialidad alto -edificios multifamiliares de más de 6 pisos de altura-y por lo tanto una mayor densidad poblacional, por lo cual varios de los sistemas que estructuran el complejo funcionamiento de la ciudad parecen estar destinados a colapsar¹. 

No debemos olvidar que la densificación, significa un incremento en el número de personas por m2 de terreno, lo cual genera a su vez una mayor demanda de servicios de infraestructura, lo cual implica una mayor cantidad de viajes, un mayor consumo de agua y energía, etc. 

Es por ello que, dentro del proceso que vivimos de densificación de determinadas zonas de la ciudad, gracias al "boom" inmobiliario, deberían los interesados -constructoras, inversionistas, autoridades, inmobiliarias, clientes- verificar los requisitos primordiales para la construcción de nuevos proyectos que puedan verse afectados por, y a la vez afectar, la capacidad vial, la de abastecimiento del agua y descarga del desagüe, el porcentaje de áreas verdes por persona, etc. 

En su opinión, ¿qué sistemas están en mayor peligro de colapsar debido al fuerte crecimiento inmobiliario en el país?

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¹ Un peligro inminente de colapso de sistemas, por ejemplo, puede darse por el hecho de que las oficinas premium se estén moviendo de San Isidro hacia Surco y La Molina, justamente a zonas en las cuales, por razones de riesgo del suelo, en el pasado sólo se permitía construir un máximo de 3 pisos. Como se puede inferir, en estas zonas las vías de acceso y de salida han sido diseñadas para albergar una baja densidad de personas y una menor intensidad de circulación vehicular.

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Viviana Shigyo

Investigadora de INEUR y arquitecta especialista en planeamiento urbano a nivel nacional, regional y local. Se ha desempeñado como Consultora en Urbanismo del Urban Disaster Research Institute (UDRI) de Japón. Es arquitecta de la UNI, y cuenta con Maestría y Doctorado en Ingeniería Urbana de la Universidad de Tokio.

Profesora de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN.